В 2026 году рынок недвижимости в России остается одной из самых сложных и запутанных сфер для обычного человека. Казалось бы, процедура купли-продажи отработана годами: нашел вариант, проверил выписку из ЕГРН, передал деньги — и живи. Однако судебная практика показывает совершенно иную картину. Все чаще добросовестные покупатели оказываются втянуты в затяжные разбирательства спустя год или два после сделки, рискуя потерять и жилье, и деньги.
Иллюзия безопасности при проверке документов
Главная проблема кроется в том, что стандартная проверка документов, которую часто предлагают риелторы или даже банки, затрагивает лишь верхушку айсберга. Она показывает, кто владеет квартирой прямо сейчас, но редко глубоко анализирует историю переходов права собственности. А именно там, в прошлом квартиры, чаще всего спрятаны «юридические мины».
«Вечные жильцы» и нарушение прав третьих лиц
Одной из самых распространенных и опасных ситуаций остается нарушение прав третьих лиц, которые не являются собственниками на бумаге, но имеют права на жилье по закону. Речь идет, например, о людях, которые в свое время отказались от приватизации в пользу родственников. Закон сохраняет за ними право пожизненного проживания в квартире, даже если она будет продана десять раз. Вы можете купить чистую по документам недвижимость, а потом обнаружить, что в ней на законных основаниях прописан человек, выселить которого практически невозможно.
Наследственные риски
Не менее сложный нюанс — это наследственные дела. Если продавец получил квартиру в наследство, всегда существует риск появления «забытого» наследника. Это может быть внебрачный ребенок наследодателя или родственник, который не знал о смерти владельца. Суды часто восстанавливают сроки принятия наследства, и тогда сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Покупатель в такой ситуации оказывается наименее защищенной стороной, ведь вернуть деньги с продавца, который их уже потратил, — задача архисложная.
Вопрос дееспособности продавца
Отдельного внимания заслуживает вопрос дееспособности продавца. Даже если человек ведет себя адекватно на сделке, это не гарантирует отсутствия у него психических расстройств или нахождения на учете в наркологическом диспансере. Если позже родственники продавца докажут в суде, что в момент подписания договора он не отдавал отчета своим действиям (например, из-за приема лекарств или обострения болезни), суд вернет квартиру прежнему владельцу.
Профессиональная защита интересов
Именно поэтому в вопросах недвижимости нельзя полагаться только на интуицию или поверхностный осмотр бумаг. Каждая сделка требует глубокого правового анализа, который может провести только профильный специалист. Здесь критически важно не ошибиться с выбором эксперта, который будет отстаивать ваши интересы. О том, по каким критериям искать специалиста, подробно рассказывает источник, где разбираются ключевые аспекты выбора защитника для жилищных споров.
Важно понимать разницу между риелтором и юристом. Риелтор — это специалист по маркетингу и продажам, его задача — найти покупателя или объект и состыковать стороны. Юрист же работает с рисками. Он моделирует худшие сценарии развития событий и ищет способы их предотвратить. В жилищном праве цена ошибки измеряется миллионами рублей, поэтому пренебрегать профессиональной защитой — это неоправданный риск.
Покупая квартиру на вторичном рынке, вы всегда покупаете ее историю. Чтобы эта история не стала драмой, необходимо досконально проверять переходы права собственности, наличие судебных споров в отношении продавца (в том числе дел о банкротстве) и права всех лиц, когда-либо проживавших в квартире. Только системный, логичный и последовательный подход к проверке чистоты сделки может гарантировать ваше спокойствие в будущем.